سلام به وبسایت خانم وکیل نوری خوش آمدید.حیطه فعالیت ما در غرب تهران و در منطقه سعادت آباد است.
این مطلب طوری طراحی شده که تمامی سوالات شما درباره امور ملکی از سمت خانم نوری پاسخ داده شود.
۱- هزینه مشاوره وکیل ملکی ۱۴۰۵ حدودا چقدر است؟
معمولا هزینه مشاوره از وکلای ملکی بین ۱.۰۰۰.۰۰۰ تومان تا ۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان بر اساس نوع مشاوره متغیر است.
هزینه مشاوره از خانم نوری ۳.۰۰۰.۰۰۰ تومان می باشد.
این مشاوره بصورت حضوری و در مدت زمان ۴۵ دقیقه قابل اجرا است.
کار را به ما بسپارید!
مشاوره رایگان به چه شکل است؟
چنانچه سوال شما کوتاه باشد و تمایل داشته باشید بصورت تلفنی مشاوره شوید، مشاوره بصورت رایگان است.
مدت زمان مشاوره رایگان بین ۵ تا ۱۰ دقیقه و بصورت تلفنی می باشد.
۲-تعرفه تنظیم مبایعه نامه چقدر است؟
پاسخ کوتاه : تنظیم مبایعه نامه عادی حدودا بین ۵تا ۱۰ میلیون تومان است. اما قراردادهای ملکی به نحوه تخصصی بین مبلغ ۳۰ الی ۵۰ میلیون تومان تنظیم می گردد.
اما در شرایط خاص، برای بررسی هزینه تنظیم مبایعه نامه، لازم است که :
- وکیل اسناد را رویت کند.
- مبایعه نامه را بررسی نماید.
- با طرفین مبایعه نامه صحبت داشته باشد.
- شرایط معامله را بررسی نماید
تا بتواند هزینه دقیق تنظیم مبایعه نامه را اعلام کند.
این هزینه با توجه به شرایط و موارد معامله و فسخ آن، می تواند متغییر باشد.
۳-هزینه وکیل ملکی برای دعاوی تخلیه چقدر است؟
مطابق تعرفه قانونی (در صورت عدم توافق):
چون تخلیه، دعوای غیرمالی است، حق الوکاله در سال ۱۴۰۵ بین ۲۵ میلیون تومان (حداقل) تا ۵۰ میلیون تومان (حداکثر) تعیین شده است.
مبلغ توافقی (حالت رایج):
وکلا معمولاً مبلغی را توافق میکنند که بسته به پیچیدگی پرونده می تواند به صورت درصدی از ارزش ملک (مثلاً ۵ تا ۱۰ درصد) تعیین شود.
نکات حائز اهمیت :
دعاوی تخلیه جزء دعاوی مالی محسوب می شود و مشمول تعرفه های دعاوی مالی می شود.
تعرفه این دعاوی معمولا با توجه به قیمت ملک تعیین می شود و می تواند بصورت توافقی بین وکیل ملکی و مراجعه کننده باشد.
بنابراین لازم است بصورت حضوری به دفتر سرکار خانم نوری تشریف بیاورید و از جزئیات با خبر شوید.
۴-وکالت ملکی مقطوع بهتر است یا درصدی؟
وکالت مقطوع یعنی :
وکیل بدون در نظر گرفتن قیمت ملک و سایر المان ها یک هزینه ثابت را برای پرونده در نظر می گیرد.
وکالت مقطوع معمولاً برای دعاوی ساده و کم خطر مثل تخلیه یا تنظیم قرارداد بهتر است، زیرا هزینه نهایی مشخص و محدود است.
وکالت درصدی یعنی :
طرفین (وکیل و مراجعه کننده) روی درصد خاصی از قیمت ملک توافق می کنند و پرداخت به آن شکل است.
وکالت درصدی برای دعاوی پرهزینه و پرریسک مثل خلع ید یا فسخ معامله بهتر است، چون وکیل انگیزه بیشتری برای گرفتن بالاترین نتیجه (مثلاً فروش ملک) دارد. اما اگر پرونده به نتیجه نرسد، ممکن است وکیل هزینه ای دریافت نکند.
کدام بهتر است؟
اگر ارزش ملک بالاست (مثلاً بالای ۵ میلیارد)، وکالت ترکیبی (حق الوکاله اولیه + درصد موفقیت) بهترین گزینه است.
برای گروه وکلای نوری هر دو روش امکان پذیر و بسته به صلاحدید مراجعه کننده است.
نکته حائز اهمیت آن است که در روش وکالت مقطوع، ممکن است هزینه توافق شده بالاتر از ارزش ملک باشد!
۵-بندهای خطرناک در مبایعه نامه و حذف آن
بندهای خطرناک معمولا مربوط به مواردی هستند که منجر به فسخ مبایعه نامه می شوند.
اول این مثال را بخوانید :
فرض کنید خریداری، ثمن معامله یک ملک را به جای پرداخت نقدی، با صدور یک فقره چک تضمین میکند.
در مبایعه نامه قید شده است: «در صورت عدم وصول وجه چک در موعد مقرر، معامله به طور خودکار فسخ خواهد شد.»
بر اساس قواعد عمومی قراردادها (ماده ۱۸۳ قانون مدنی)، صرف ایجاب و قبول، عقد را محقق میکند.
بنابراین، پیش از سر رسید چک، ملک به مالکیت خریدار درآمده است (بیع قطعی واقع شده).
حال اگر خریدار عمداً چک را نپردازد (یا حساب خود را مسدود کند) و سپس ملک را به شخص ثالثی منتقل نماید (بفروشد)، دیگر ملکی باقی نمانده است که فسخ معامله بر آن واقع شود. در این وضعیت:
فروشنده اول نمیتواند ملک را پس بگیرد (چون متعلق به شخص ثالث با حسن نیت است).
فروشنده صرفاً یک طلبکار عادی با چک برگشتی خواهد بود.
راهکار صحیح برای جلوگیری از این وضعیت:
به جای شرط فسخ خودکار، باید در قرارداد قید شود:
«تا زمان نقد شدن کامل کلیه چک های صادره از سوی خریدار و واریز وجه آن به حساب فروشنده، اختیار هرگونه انتقال، صلح، اجاره بلندمدت (بیش از یک سال)، یا توثیف ملک به هر نحو، صرفاً در اختیار فروشنده است و خریدار حق هیچگونه تصرف مالکانه یا انتقال به غیر را ندارد. در صورت تخلف، فروشنده حق فسخ معامله و مطالبه تمام خسارات (از جمله اجرت المثل ایام تصرف) را خواهد داشت.»
۱. حذف خیار تأخیر ثمن یا مبیع
خطر: اگر بند «عدم امکان فسخ در صورت تأخیر» گنجانده شود، خریدار در صورت تأخیر طولانی در تحویل ملک یا فروشنده در صورت تأخیر در پرداخت، نمیتواند معامله را فسخ کند (تنها میتواند ضرر را مطالبه کند).
۲. شرط سقوط تمام خیارات به جز خیار تخلف شرط
خطر: با این بند، حقوق مهمی مثل خیار عیب (پیدا شدن نقص پنهان بعد از معامله)، خیار تدلیس (فریب در معامله)، و خیار غبن (ضرر فاحش) از بین میرود.
۳. عدم مسؤولیت فروشنده در قبال هرگونه نقص
مثال: «ملک به همان صورت موجود (هر گونه نقصی داشته باشد) فروخته شد» ، در صورت کشف عیب اساسی بعداً، عملاً راهی برای پیگرد فروشنده ندارید.
۴. تعیین مهلت های بسیار کوتاه برای دریافت سند یا وجه
خطر: بندهایی مثل «وجه ظرف ۳ روز کامل پرداخت شود» → اگر به موقع عمل نشود، طرف مقابل حق فسخ پیدا میکند بدون اینکه نیاز به اخطار باشد.
۵. حواله کردن مسئولیت تخلیه به خریدار
مثال: «مسئولیت تخلیه ملک و رفع هرگونه تصرف با خریدار است»، اگر فروشنده ملک را با مستأجر تحویل دهد، خریدار باید هزینه و زمان تخلیه را تقبل کند.
۶. قرارداد بدون قید انحصاری بودن مبایعه نامه
خطر: اگر نوشته نشده باشد که «این مبایعه نامه جایگزین تمام قولنامه ها و توافقات قبلی است»، فروشنده میتواند مدعی شود قبلاً شرط دیگری با او داشته اید.
۶-تخلف “تخلیه در سر رسید”
وقتی در قرارداد قید شده «تخلیه در سر رسید» و مستأجر تخلف کند، وکیل مراحل قانونی زیر را طی میکند:
مراحل اقدام وکیل:
۱. ارسال اخطار رسمی (اظهارنامه)
ابتدا وکیل برای مستأجر اظهارنامه میفرستد و مهلت معقول (مثلاً ۱۰ روز) برای تخلیه تعیین میکند .
۲. ثبت دادخواست در دادگاه صلح
پس از اتمام مهلت، وکیل دادخواست تخلیه را در دادگاه صلح محل وقوع ملک ثبت میکند .
۳. ارائه مدارک به دادگاه
مدارک مورد نیاز:
سند مالکیت
قرارداد اجاره (با قید تخلیه در سررسید)
مدارک هویتی موکل
۴. پیگیری جلسات رسیدگی
وکیل در جلسات دادگاه حضور مییابد و حقانیت موکل را اثبات میکند.
۵. اخذ حکم تخلیه
پس از صدور حکم، وکیل آن را به مستأجر ابلاغ میکند. مستأجر ۳ روز مهلت تخلیه دارد .
۶. اجرای حکم (در صورت عدم تخلیه)
اگر مستأجر تخلیه نکرد، وکیل درخواست اجرای حکم میدهد و مأموران اجرای احکام ملک را تخلیه میکنند (پلاک کوبی) .
نکات مهم:
تخلیه خودسرانه ممنوع است (قطع آب و برق، قفل کردن در و … جرم است)
مدت زمان کل فرآیند: معمولاً ۳ تا ۶ ماه (در صورت اعتراض مستأجر بیشتر میشود)
پس از صدور حکم: مستأجر ۷۲ ساعت مهلت تخلیه دارد
۷-وظیفه وکیل ملکی در تنظیم قولنامه چیست؟
وظیفه وکیل ملکی در تنظیم قولنامه، فراتر از یک نویسنده ساده است.
او با دانش حقوقی خود، از حقوق شما در برابر بندهای خطرناک و معاملات کلاهبرداری محافظت میکند.
در اینجا وظایف کلیدی او را در قالب یک جدول کاربردی مشاهده میکنید:
| وظیفه اصلی | شرح وظیفه | اهمیت آن برای شما |
|---|---|---|
| بررسی و تطبیق اسناد | اصالت سند مالکیت، گواهی پایان کار و مفاد قولنامه را با قوانین ثبتی بررسی میکند. | جلوگیری از خرید مال غیر یا ملک با مشکل حقوقی (مثل معارض یا رهن). |
| کاهش خطر و تنظیم بندهای حیاتی | شروط فسخ، تضمین معامله (چک)، زمان و ضمانت اجرای تخلیه، و نیز بندهای حل اختلاف را دقیق مینویسد. | جلوگیری از بروز دعاوی پیچیده مثل خلع ید و الزام به تنظیم سند در آینده. |
| شناسایی و حذف بندهای خطرناک | بندهای یک طرفه، فروش به شرط اقاله، سقوط خیارات و شرایط پرداخت غیرواقعی را خط میزند یا اصلاح میکند. | جلوگیری از ضرر و کلاهبرداری هایی که در قالب قولنامه های عادی پنهان میشوند. |
| ذکر خیارات قانونی | حق فسخ معامله برای مواردی مثل غبن (ضرر فاحش)، عیب (پیدا شدن نقص بزرگ) و تخلف از شرط را در قرارداد میگنجاند. | ایجاد تعادل در حقوق طرفین و امکان فسخ قانونی در صورت بروز مشکل. |
| مشاوره درباره نوع وکالت | با توجه به جایگاه شما (خریدار یا فروشنده)، بهترین نوع وکالت (مقطوع، درصدی، ترکیبی) را پیشنهاد میدهد. | شفافیت هزینه ها و جلوگیری از اختلاف بر سر حق الوکاله در آینده. |
وکیل ملکی برای خریدار و فروشنده
اگر خریدار هستید، وکیل ملکی تضمین میکند که با تنظیم سند رسمی، مالک واقعی ملک شوید. اگر فروشنده هستید، از تضییع حقوق شما در قبال چک های برگشتی یا تخلف در پرداخت جلوگیری میکند.
۸- مدت زمان شکایت تخلیه مستاجر در مجتمع های قیطریه و سعادت آباد
مجموع مراحل شکایت تخلیه مستاجر در مجتمع های قیطریه و سعادت آباد توسط وکیل تا تخلیه نهایی ملک ۳۰ الی ۴۵ روز طول خواهد کشید.
انتخاب وکیل متخصص در دعاوی تخلیه مستاجر در روند مطلوب رسیدگی و نهایتاً کسب نتیجه مثبت بسیار موثر است.
اما برای آنکه بدانیم هر یک از مراحل تخلیه توسط وکیل چقدر طول میکشد؟ باید به قرارداد و نحوه توافق مالک و مستاجر توجه داشت.
در صورت رعایت شرایطی در قرارداد اجاره، می توان از دادگاه صلح درخواست صدور دستور تخلیه ملک را مطالبه نمود.
مراحل شکایت تخلیه مستاجر در مجتمع های قیطریه و سعادت آباد توسط وکیل عبارت است از:
مراحل شکایت تخلیه مستاجر
۱-مرحله اوّل ارسال اخطار تخلیه توسط وکیل
۲- مرحله دوّم مراجعه به دفتر خدمات قضایی جهت تنظیم دادخواست تخلیه
۳- مرحله سوّم رسیدگی قضایی و صدور دستور تخلیه
۴- مرحله چهارم تودیع ودیعه قرارداد اجاره به حساب دادگستری
۵- مرحله پنجم اجرای دستور تخلیه
۹- بهترین اقدام وکیل ملکی برای گرفتن اجاره معوق از مستاجر بد حساب؟
بهترین اقدام وکیل ملکی برای گرفتن اجاره معوق از مستاجر بد حساب ارسال اخطار تخلیه و طرح دعوای تخلیه به جهت عدم واریز اجاره بها می باشد.
در این موارد وکیل دعوای دیگری تحت عنوان مطالبه اجور معوقه را نیز طرح می نماید در این دعوا وکیل ضمن خواسته اصلی، از دادگاه صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ودیعه و یا سایر اموال مستاجر را درخواست می نماید.
در نتیجه دادگاه حکم به اخذ اجور معوقه به انضمام خسارت تاخیر تادیه و سایر هزینه ها را از محل ودیعه یا دیگر اموال مستاجر صادر خواهد نمود.
۱۰-اگر مستاجر در سعادت آباد بدون اجازه ملک را تخریب کرد، وکیل چه اقدامی می کند؟
تخریب ملک از مواردی است که انجام آن مسئولیت مدنی و در صورت حدوث شرایطی می تواند موجب مسئولیت کیفری مستاجر را فراهم نماید.
باید توجه داشت که ید مستاجر نسبت به مورد اجاره امانی است؛ بنابراین با توجه به آنکه تخریب ملک مورد اجاره از مصادیق تعدی و تفریط است بسته به نحوه تخریب وکیل می توان نسبت به تخلیه و جبران خسارت وارده و یا طرح شکایت کیفری تحت عناوین مجرمانه خیانت در امانت یا تخریب (در صورت وجود سوء نیت) اقدام نماید.
۱۱- آیا می توان بدون دادگاه با کمک وکیل اخطار تخلیه صادر کرد؟
مطابق اصول کلی حقوقی، تخلیه ملک بدون حکم مراجع قضایی، می تواند موجب مسئولیت حقوقی و حتی کیفری مرتکب شود.
بنابراین هر نوع تخلیه و بازپس گیری ملک می بایست از طریق ثبت دادخواست و طرح دعوا و النهایه اخذ حکم و یا دستور تخلیه صورت گیرد.
در نتیجه پاسخ به این پرسش که «آیا می توان بدون دادگاه با کمک وکیل اخطار تخلیه صادر کرد؟» حتی با وجود درج شرط در قرارداد اجاره، بر مبنای مقررات و چارچوب حقوقی ایران، منفی است.
12 پاسخ
سلام وقت بخیر. من برای یک ملک در شهرک غرب با فروشنده به مشکل خوردم و الان بین اینکه اصلاً پرونده را به وکیل بسپارم یا خودم پیگیری کنم مردد هستم. از کجا میتوانم تشخیص بدهم که پرونده ملکی من واقعاً نیاز به وکیل دارد و ارزش پرداخت حق الوکاله را دارد یا اینکه موضوع آن قدر ساده هست که بدون وکیل هم بتوانم به نتیجه برسم؟
سلام، پرونده های ملکی از دعاوی تخصصی و پر هزینه می باشند. لذا توصیه ما به شما آن است که پرونده های ملکی خود را با همراهی یک وکیل متخصص ملکی در محاکم قضایی طرح نمایید و یا حداقل قبل از طرح دعوا با حضور در دفتر وکیل نسبت به بررسی جوانب حقوقی پرونده مشاوره های لازم را اخذ نمایید.
سلام. اگر فروشنده بعد از امضای مبایعهنامه و دریافت بخشی از پول، از حضور در دفترخانه و انتقال سند خودداری کند، آیا میتوان از طریق دادگاه او را مجبور به تنظیم سند رسمی کرد؟ و معمولاً این نوع پروندهها چقدر زمان میبرند تا به نتیجه برسند؟
بله، در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه می توانید از دادگاه الزام او را به تنطیم سند رسمی را بخواهید. البته به دلیل پیچیدگی های حقوقی که دعاوی مربوط به املاک دارند؛ رسیدگی قضایی به آن در دادگاه حدوداً یک الی دو سال زمان نیاز دارد.
ممنون از توضیحات کامل شما. یک سوالی که برای من پیش آمده این است که اگر قبل از تنظیم مبایعهنامه از وکیل کمک بگیریم، آیا واقعاً میشود جلوی بیشتر مشکلات و اختلافات بعدی را گرفت؟ چون تجربه اطرافیانم این بوده که بعد از معامله تازه متوجه بندهای دردسرساز قرارداد شدهاند و کارشان به دادگاه کشیده شده است.
قطعاً مراجعه به وکیل دادگستری به عنوان فردی متخصص در امور حقوقی و آگاه به قوانین، می تواند نقش موثری در حفظ حقوق شما هنگام تنظیم قرارداد دارد و می تواند مانع از حدوث اختلافات و خساراتی گردد که در آینده ممکن است برای شما به وجود آید.
من یک ملک خریدهام و بعد از معامله متوجه شدم که ملک در رهن بانک بوده و فروشنده این موضوع را به من اعلام نکرده است. در چنین شرایطی آیا امکان فسخ معامله وجود دارد یا فقط میتوانم از فروشنده خسارت مطالبه کنم؟
برای شما سه راهکار حقوقی وجود دارد. اولاً اقدام به فسخ معامله نماید. ثانیاً در صورت عدم تمایل به فسخ معامله می توانید الزام فروشنده به فک رهن را مطالبه نمایید. ثالثاً با طرح دعوی و بعد از صدور رای شخصاً اقدام به فک رهن نمایید سپس هزینه فک رهن و خسارت تاخیر تادیه (حتماً اظهارنامه مطالبه وجه رهن را ارسال نمایید.) را مطالبه نمایید.
من قصد خرید یک ملک دارم و فروشنده اصرار دارد که قرارداد را در بنگاه تنظیم کنیم و نیازی به بررسی وکیل نیست. اگر قبل از امضای قرارداد فقط یک بار مدارک و متن مبایعهنامه را برای بررسی در اختیار وکیل ملکی قرار دهیم، معمولاً چه موارد مهمی هستند که وکیل ممکن است متوجه شود ولی خریدار عادی یا حتی مشاور املاک متوجه آنها نشود؟
شرایط صحت معامله، صحت شروط، اخذ ضمانت اجراهای معتبر جهت ممانعت از عدم ایفاء تعهدات، بررسی وضعیت متعاملین از لحاظ اختیار انجام معامله، قابلیت انتقال مورد معامله و بسیاری از شرایط دیگر که با اخذ مشاوره حقوقی قبل از انجام معامله می توانید از ورود خسارات متعدد و اتلاف وقت خود ممانعت به عمل آورید.
اگر در مبایعهنامه شرط شده باشد که در صورت تأخیر در پرداخت یکی از اقساط، معامله فسخ شود، اما فروشنده چند ماه بعد از سررسید هیچ اعتراضی نکند و حتی بخشی از پول را هم دریافت کند، آیا باز هم میتواند به همان شرط استناد کرده و معامله را فسخ کند؟
عدم ارسال اظهارنامه فسخ و همچنین دریافت وجه علی رغم ایجاد حق فسخ ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط معامله، به معنای عدول از حق فسخ می باشد و حق فسخ زایل می رود.