دعوی رفع تداخل ثبتی و نحوه حل کردن آن

سلام به وبسایت خانم وکیل نوری ، وکیل ملکی خوش آمدید.

برای درک بهتر تداخل ثبتی ابتدا باید تعریف درستی از آن ارائه دهیم.

تداخل ثبتی یک ایراد غیر ثبتی است که در زمان اجرا و پیاده سازی محدوده ملک به وجود می آید.

در اصطلاحات ثبتی، تداخل بدین معنی است که بخشی از ملک در تصرف ملک مجاور قرار می گیرد ولی این تداخل و تصرف در سند مالکیت ملک مجاور قید نگردیده است.

به بیان دیگر، در تداخل ثبتی محدوده ملک از صورت مجلس تحدید فراتر رفته است و در حدود اربعه قرار ندارد.

این نوع دعوی، از رایج ترین انواع دعاوی ملکی است.

در واقع هر نوع تصرف یا تجاوز خارج از محدوده ملک که بدون در نظر گرفتن مساحت فعلی ملک به حریم ملک همسایه در اجرا صورت گیرد؛ تداخل نامیده می شود.

برای حل این مسئله شخص می باید با ارائه دلایلی مبنی بر احراز مالکیت خود، به مرجع قضایی مراجعه نماید.

علل تداخل پلاک ثبتی

از مهم ترین علل ایجاد تداخل ثبتی می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

• اشتباه در محاسبه و اندازه گیری املاک و یا وجود نقشه های قدیمی
• عدم مطابقت مندرجات سند مالکیت با موقعیت درست املاک
• تغییرات فیزیکی ملک طی گذشت زمان
• عدم اخذ مشاوره های ثبتی حین ساخت

این موارد می توانند هنگام تقاضای ثبت سند یا در زمان انجام اقدامات مقدماتی اداره ثبت و یا حین ثبت و صدور اسناد مالکیت به وجود آیند.

در این موارد عملیات ثبت به طور قانونی صورت نگرفته است و قطعاً اثرات اشتباهی را به همراه خواهد داشت.

نحوه اثبات تجاوز به حدود ملک

اثبات تجاوز به ملک مانند هر دعوایی نیازمند ارائه مدارک و مستندات قوی و فنی است. مراحل رایج در خصوص اثبات تداخل و یا تجاوز ثبتی شامل موارد ذیل می شود:

۱-بررسی سند مالکیت و حدود اربعه ملک

حدود اربعه و سایر مشخصات ملک در سند مالکیت قید گردیده است.

با تهیه نقشه UTM می توان صحت اطلاعات سند مالکیت را بررسی و تجاوز به ملک را اثبات نماییم.

۲-نقشه برداری دقیق

در بسیاری از پرونده های ملکی با موضوعات مشابه، می توان با استفاده از تجهیزات توتال استیشن و GPS شمیم مختصات دقیق ملک را به دست آورد. نتایج به دست آمده در تهیه نقشه های دقیق  و تطبیق آن با اسناد مالکیت بسیار کاربردی است.

۳-گزارش کامل کارشناس رسمی دادگستری

گزارش کارشناس می تواند حتی در قالب تامین خواسته اطلاعات دقیقی در خصوص مشخصات ملک و میزان تداخل و مبلغ خسارت را به دادگاه ارائه نماید.

وظایف کارشناس رسمی دادگستری در حل تداخل پلاک ثبتی

بررسی تداخل ثبتی و رفع آن، از امور تخصصی است و دادگاه بعد از طرح دعوا جهت صدور رای الزاماً می بایست موضوع را به کارشناس ارجاع نماید.

ولی مالک می تواند برای اطمینان از کسب نتیجه مقدماً قبل از طرح دعوا از طریق ارائه دادخواست تامین دلیل، از نظر کارشناس خبره در امور ثبتی در مورد تداخل ثبتی مطلع گردد.

از  وظایف کارشناس رسمی دادگستری در حل تداخل پلاک ثبتی می توان به موارد زیر اشاره داشت:

1. مطالعه اسناد
2. بررسی سوابق ثبتی
3. نقشه برداری
4. ارزیابی و تحلیل تداخلات ثبتی
5. ارائه راهکار
6. تهیه گزارش جامع و دقیق
7. همکاری با مراجع قضایی

با انجام این موارد نظر کارشناس برای مراجع قضایی معتبر است و حل اختلاف برای دادگاه ممکن می گردد.

چه راهکارهایی قانونی برای رفع تداخل ثبتی وجود دارد؟

اگر چه سازمان ثبت اسناد در خصوص حل و فصل موضوعات ملکی مجموعه ای از بخشنامه ها و آیین نامه هایی  را تصویب نموده است.

اما اداره ثبت اسناد و املاک در مواردی که تداخل و یا تجاوز به املاک صورت می گیرد صلاحیتی جهت بررسی مورد و یا حل اختلاف ندارد و در نتیجه نمی تواند به اختلاف مالکین رسیدگی کند.

از اینرو چنانچه توافقی در خصوص حل اختلاف فی مابین مالکین حاصل نگردد با طرح دعاوی از قبیل خلع ید و یا رفع تصرف دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد نمود.

قاضی در دعوی تداخل ثبتی با در نظر گرفتن دلایلی از جمله:

1. نظریه کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری
2. اعلام نظر اداره ثبت اسناد و املاک کشور
3. بررسی اسناد مالکیت

اقدام به صدور رای خواهد نمود.

تداخل یا تجاوز ثبتی چگونه برطرف می شود؟

چنانچه ملکی در حدود اربعه قرار نداشته باشد مثلاً یک زمین ۲۰۰ متری از سمت جنوب ۴۰ متر به سمت شمال ملک دیگر یا محدوده خیابان و گذرگاه ها جابه جایی داشته باشد؛ از محدوده خود خارج شده است.

در صورت اثبات تداخل و تجاوز ملک در املاک مجاور ابتدا بایست با مراجعه به کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری، نقشه تفکیکی همراه با مختصات درست و دقیق ابعاد اربعه را به دست آید.

کارشناس رسمی خبره در نقشه برداری اقدامات لازم را در زمینه تهیه نقشه جا نمایی پلاک ثبتی انجام می دهد.

سپس از املاک همسایه که در مجاورت ملک قرار دارند نقشه کاداستری تهیه می نماید و با تحلیل و بررسی نقش های ثبتی در خصوص میزان تداخل اظهار نظر خواهد نمود.

اگر تجاوز مالک به حریم ملک مجاور همراه با عمد باشد؛ دادگاه با صدور رای خلع ید، ملک را از تصرف شخص خارج می نماید و در اختیار مالک اصلی می گذارد. در این موارد هر نوع اقدام حقوقی در خصوص ملک از جمله انتقال مال، دارای اوصاف کیفری تحت عنوان مجرمانه انتقال مال غیر را دارد و حتی در صورت ایجاد تغییراتی در ملک مانند ساخت و ساز دادگاه حکم به تخریب بنا را صادر خواهد نمود.

اما اگر تجاوز به ملک مجاوره جزئی و ناشی از سهو و به طور غیر عمدی باشد؛ مالک متجاوز مکلف است قیمت ملک را به روز( در تاریخ اجرای حکم) به انضمام کلیه خسارات وارده را به مالک اصلی بپردازد.

در صورت پرداخت قیمت و سایر موارد مندرج در حکم از جمله خسارات دادرسی توسط مالک متجاوز، با صدور دستور اصلاح سند مالکیت با درج اضافات ملک از سوی دادگاه، سند جدید با قید تغییرات برای مالک متجاوز صادر می گردد.

سوالات متداول

۱-آیا شهرداری در مورد تداخل ثبتی املاک می تواند اظهار نظر کند؟

پاسخ: خیر شهرداری در رابطه با تداخل املاک مرجعیتی یا حق اظهار نظری ندارد.

۲-برای رفع تداخل ثبتی ملک از چه طریقی باید اقدام شود؟

پاسخ: مرجع صالح به رسیدگی در خصوص تداخل ثبتی مراجع قضایی هستند و اداره ثبت نمی تواند به این موضوع رسیدگی نماید.

۳-آیا تداخل ثبتی فقط در زمین‌های بدون دیوار و حصار اتفاق می‌افتد؟
پاسخ: خیر. تداخل ثبتی ممکن است هم در املاک دارای دیوار و بنا و هم در زمین‌های فاقد حصار رخ دهد. ملاک اصلی، تطبیق نداشتن حدود ثبتی و نقشه ملک با وضعیت واقعی آن در محل است.

۴- آیا برای اثبات تداخل ثبتی حتماً باید نقشه UTM تهیه شود؟
پاسخ: تهیه نقشه UTM الزامی قانونی مستقیم ندارد، اما در عمل یکی از مهم‌ترین و دقیق‌ترین مستندات برای اثبات تداخل ثبتی محسوب می‌شود و نقش مهمی در نظر کارشناس رسمی دادگستری دارد.

۵-اگر همسایه ملک را تصرف کرده باشد ولی سند داشته باشد، باز هم امکان طرح دعوا وجود دارد؟
پاسخ: بله. حتی اگر طرف مقابل دارای سند رسمی باشد، در صورت اثبات عدم انطباق حدود سند با وضعیت واقعی ملک، امکان طرح دعوای رفع تداخل یا اصلاح حدود ملک وجود دارد.

۶- رسیدگی به تداخل ثبتی چقدر زمان می‌برد؟
پاسخ: مدت زمان رسیدگی به این نوع دعاوی ثابت نیست و به عواملی مانند حجم پرونده‌های دادگاه، نظر کارشناسی، پیچیدگی نقشه‌برداری و اعتراضات احتمالی طرفین بستگی دارد.

۷- آیا امکان صلح و سازش در پرونده‌های تداخل ثبتی وجود دارد؟
پاسخ: بله. در بسیاری از موارد طرفین می‌توانند قبل یا حتی حین رسیدگی قضایی از طریق توافق، صلح و تنظیم صورت‌جلسه، اختلاف را حل کنند که این روش معمولاً سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است.