اجرت المثل ایام تصرف ملک

اجرت المثل ایام تصرف ملک از دسته دعاوی مربوط به امور ملکی است . مالک ملک و یا شخصی که از سوی مالک حق تصرف ملک را دارد از لحاظ قانونی می تواند از متصرف ملک ، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را درخواست نمایند و در صورت امتناع متصرف از پرداختن اجرت المثل ایام تصرف ، با مراجعه به دادگاه حقوقی ، درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک و الزام متصرف به پرداخت آن را مطالبه نمایند .

دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف حقی است که قانون گذار با وضع ماده 337 قانون مدنی برای مالک یا شخص موذون از سوی مالک ، در نظر گرفته شده است . بر اساس ماده مذکور باید گفت ؛ طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف در صورتی علیه متصرف قابل طرح است که شرایط قانونی برای مطالبه اجرت المثل از متصرف فراهم گردیده باشد . بنابراین توصیه دفتر حقوقی وکیل نوری به مالکین املاک آن است که قبل از هر اقدامی از طریق مشاوره با وکیل ملکی نسبت به نحوی طرح دعوی مشاوره های لازم را اخذ نمایند . چنانچه به دنبال وکیل حقوقی و وکیل خانواده و وکیل کیفری هستید گروه وکلای نوری بهترین گزینه برای شماست.

فی مابین مالک و متصرف توافقی اعم از استفاده رایگان(تبرعی)و یا تعیین مبلغی جهت استفاده از مال صورت نگرفته باشد.

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع مربوط به اموالی است که مالکین متعددی به طور اختیاری ( قرارداد ) و یا به صورت قهری ( ارث ) در یک مال شریک شدند . با توجه به اینکه در این موارد مالکین در هر جز از مال با یکدیگر شریک هستند و نمی توان یک قسمت از مال را سهم یک شریک دانست . بنابراین می توان گفت تصرف هر شریکی به منزله تصرف در سهم هر یک از شرکا است .

از اینرو هر شریکی موظف است به هر یک از شرکا به نسبت سهم او در مال ، اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع را بپردازد . چنانچه در خصوص تصرف ملک مشاع فی مابین مالکین توافقی انجام شود که دلالت بر استفاده رایگان از ملک باشد و یا مبلغی تعیین شود ؛ شرکا نمی توانند از دادگاه درخواست مطالبه اجرت المثل را بنمایند .

البته اگر برخی از شرکا با متصرف در خصوص میزان اجرت ایام تصرف توافق نمایند در صورت تصرف ملک از سوی ثالث ، شرکایی که در تنظیم توافق با ثالث دخالت نداشتند می توانند دعوی مطالبه اجرت المثل را به طرفیت ثالث و شرکا دیگر مطرح نمایند .

اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی

اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی از دیگر موضوعات مربوط به املاک مشاعی است . در اموال موروثی امکان دارد مال در تصرف یک یا چند نفر از ورثه قرار داشته باشد . در این موارد اعم از اینکه تصرف ورثه با رضایت و یا مخالفت سایر ورثه صورت گرفته باشد ؛ ورثه غیر متصرف حق مطالبه اجرت المثل تصرف ملک را دارند .

اجرت المثل تصرف ملک موروثی صرفاً مشمول اشخاصی می گردد که بنا به وصیت مورث ( یک سوم ترکه ) و یا به موجب قانون از عین مال ارث می برند . بنابراین با توجه به آن که زوجه در برخی از اموال صرفاً از قیمت مال ارث می برد ؛ نمی تواند نسبت به سهم خود ( یک هشتم ترکه ) از وراث متصرف مطالبه اجرت المثل ملک را نماید . مگر آنکه ورثه از پرداخت قیمت امتناع نمایند و دادگاه  به درخواست زوجه به میزان یک هشتم از مال را طی مراحل قانونی به مشارالیه منتقل نماید .

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع توسط زوجه

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع توسط زوجه به لحاظ قانونی امکان پذیر است . اما بر خلاف آن یعنی درخواست مطالبه اجرت المثل تصرف ملک مشاع توسط زوج با توجه به آن که فراهم نمودند مکانی برای اسکان زوجه از تکالیف قانونی زوج می باشد ؛ طرح دعوی در این خصوص از سوی زوج منتهی به صدور حکم بر بی حق زوج گردد .

البته چنانچه زوج تمایل به عدم استفاده ملک از سوی زوجه داشته باشد و لذا اقدام به معرفی ملک دیگری برای اسکان زوجه نموده باشد و زوجه از تخلیه ملک مورد تصرف امتناع نماید ؛ به نظر در این مورد دریافت اجرت المثل تصرف ملک مشاع توسط زوج از لحاظ قانونی بلا مانع باشد . در این خصوص در رابطه با مبدا مطالبه اجرت المثل تصرف ملک مشاع توسط زوج اختلافی است که آیا مبدا محاسبه اجرت المثل از تاریخ معرفی ملک توسط زوج است یا از تاریخ صدور حکم قطعی بر الزام به تمکین زوجه می باشد ؟

اجرت المثل ایام تصرف ملک تجاری

اجرت المثل ایام تصرف ملک تجاری نیز به لحاظ قواعد حقوقی ، با اجرت المثل املاک مشاعی که  کاربرد سکونی دارند تمیز چندانی ندارد . در خصوص اجرت المثل ملک تجاری کارشناس بر مبنای کاربرد تجاری ملک و میزان درآمدزدایی آن نسبت به میزان اجرت المثل اتخاذ نظر خواهد نمود .

البته اجرت المثل ایام تصرف ملک تجاری از سوی مالک عینی که از مال استفاده نداشته است امکان پذیر است . لذا اگر دو نفر برای کسب وکار مکانی را تهیه نمایند و یکی از شرکا به خواست و تمایل خود از حضور در مکان مشترکی که برای کسب و کار تهیه شده است ؛ امتناع نماید ؛ نمی تواند صرفاً به استناد مکان مشترکی که خریداری و یا اجاره نموده است از شریک دیگر مطالبه اجرت المثل نماید .

در واقع به نظر ، اجرت المثل تصرف ملک تجاری در مواردی که شریک از مال مشترک استفاده اختصاصی نموده است ؛ می توان از دادگاه درخواست مطالبه اجرت المثل ملک تجاری را نمود . چرا که معمولا در املاک تجاری تصرفات شرکا بر مبنای استفاده مشترک از ملک تجاری است و صرف عدم حضور شریک در محل کسب و کار مشترک به منزله استفاده اختصاصی از ملک تجاری توسط شریک  دیگر نخواهد بود .

دادگاه صالح به رسیدگی به مطالبه اجرت المثل ملک

دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک از جمله دعاوی غیر منقول است و بایستی در دادگاهی طرح گردد که ملک تصرفی ، در حوزه قضایی آن قرار دارد . البته چنانچه نسبت به تعیین اجرت تصرف ملک توافقی فی مابین مالک و متصرف صورت گرفته باشد دیگر نمی توان دعوی را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمود ؛ چرا که در صورت وجود قرارداد دادگاه محل وقوع ملک از لحاظ قانونی صلاحیت رسیدگی به دعوی را نخواهد داشت .

در این موارد به استناد ماده 337 از قانون آیین دادرسی در امور مدنی دادگاه محل اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی خواهد بود . چرا که در این نوع از دعاوی ، آنچه مورد مطالبه مالک ملک است انجام تعهدات طرف قرارداد می باشد و خواهان بایستی از دادگاه الزام متصرف را مبنی بر انجام ( ایفاء ) تعهدات خود در رابطه با توافقات قراردادی مطالبه نماید .

در واقع در مواردی که قرارداد وجود دارد فرد در حدود توافقی که با طرف مقابل دارد صاحب حق است و نمی تواند بر مبنای ارزش واقعی تصرف و یا عرف یا هر عامل دیگری از دادگاه مطالبه اجرت نماید ؛ مگر این که سابق بر طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، از سوی دادگاه صالح حکم قطعی مبنی بر بطلان و یا فسخ قرارداد صادر گردد .

مدارک لازم در دعوی مطالبه اجرت المثل ملک

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ملک از ضروریات طرح دعوی می باشد . قبل از طرح هر دعوی باید به دلایلی که می تواند در اثبات ادعا کمک نماید ؛ توجه خاص باید صورت گیرد . البته نحوه ارائه و استفاده از دلایل در مقام دفاع از خواسته ، به مراتب تاثیر غیر قابل انکاری در اثر بخشی دلایل دارد . همچنین باید توجه گردد که تمام مدارک لازم در دعوی مطالبه اجرت المثل ملک به دادخواست پیوست گردد . چرا که برخی محاکم از پذیرش دلایل خارج از دادخواست امتناع می نمایند .

از جمله مدارک لازم در دعوی مطالبه اجرت المثل ملک می توان به موارد ذیل اشاره نمائیم :

• سند مالکیّت : در دعاوی غیر منقول احراز مالکیّت در دادگاه ها صرفاً از طریق اسناد رسمی صورت می گیرد . قاضی دادگاه های حقوقی با استناد به ماده 22 قانون ثبت که صرفاً دارند سند رسمی را مالک اعلام داشته است ؛ توجه ای به اسناد مالکیت عادی در دعاوی اجرت المثل نخواهند داشت . البته چنانچه ملک موضوع دعوا ، فاقد سابقه ثبت در اداره ثبت املاک باشد ؛ امکان استناد به اسناد عادی جهت احراز مالکیّت دارای منع قانونی نیست ؛ چرا که محدوده ماده 22 قانون ثبت مشمول املاکی می گردد که در اداره ثبت اسناد و املاک سابقاً ثبت شده باشند .
• اظهارنامه : یکی از شیوه های مطالبه حق به طور رسمی ، استفاده و ارسال اظهارنامه است . اگر چه ارسال اظهارنامه در دعاوی مطالبه اجرت المثل ملک ، اختیاری است ولی خواهان دعوی می توان با ارسال اظهارنامه به طریقی عدم رضایت خویش را در استفاده از مال توسط متصرف اعلام نمایید .
• تامین دلیل : اصولاً اموال در ید مالک است و استفاده ثالث از مال در موارد استثناء صورت می گیرد . اما گاهاً جهت تسریع در رسیدگی دادگاه به موضوع دعوا ، برخی اقدامات قبل از طرح دادخواست بایستی انجام شود . در خصوص دعوی مطالبه اجرت المثل ایّام تصرف ملک نیز می توان توسط کارشناس تعیینی از سوی دادگاه های صلح در غالب تامین دلیل ، تصرفات ثالث را در دادگاه رسیدگی کننده به دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، اثبات نمود .

نمونه اظهارنامه مطالبه اجرت المثل ملک

موضوع : مطالبه اجرت المثل ملک به پلاک ثبتی …… واقع در …….

با سلام و احترام

مخاطب محترم برابر با ماده 156 قانون آیین دادرسی در امور مدنی مراتب فوق را به شما اعلام می دارم؛

احتراماً به وکالت از طرف آقای کاظم ریوند و مستند به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، مراتب ذیل به شما اعلام می گردد :

مورث اینجانب مالک سه دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ….. فرعی از …… اصلی بخش ده واقع در …… می باشند . بعد از فوت پدر اینجانب در تاریخ …… بنده طی جلسات متعدد و در حضور شهود مکرراً عدم رضایت خود را نسبت به تصرف ملک فوق الذکر از سوی شما اعلام داشتم . متاسفانه به دلیل بی توجهی شما به درخواستهای مکرر خود ، ناچاراً طی این اظهارنامه به طور رسمی به شما اعلام می نمایم ؛ ظرف ….. روز پس از آنکه اظهارنامه فوق را روئیت نمودید ؛ نسبت به پاسخ آن و همچنین پرداخت اجرت ایام تصرف ( نسبت به سهم اینجانب ) مطابق قیمت عادلانه از …. تا هر زمان که در ملک تصرف دارید اقدام نمایید .

لازم به ذکر است در صورت بی توجهی شما به درخواست های اینجانب ، اقدامات لازم از طریق مراجع صالح حقوقی ، در صورت لزوم انجام خواهد گرفت و مسئولیت جبران کلیه خسارات به عهده شما خواهد بود .