همه چیز درباره دعوی تخلیه ید مستأجر (اجاره نشین بدعهد)

تخلیه ید از انواع دعاوی ملکی به شمار می آید که به لحاظ پیچیدگی های قانونی از موضوعات پرچالش در سیستم قضایی می باشد.

دعوای تخلیه ید برای پایان دادن به تصرف در مواردی مطرح می شود که متصرف در ابتدا با اذن مالک مال را متصرف می گردد اما بعد از مطالبه مالک از تحویل ملک امتناع می نماید.

بنابراین دعوای تخلیه ید جهت بازپس گیری ملک از مستاجر یا هر متصرف غیر مجاز قابل طرح است.

دعوای تخلیه ید مستاجر چیست؟

دعوای تخلیه ید به طرفیت مستاجر معمولاً در زمانی مطرح می شود مالک نتواند به دلایلی اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری نماید.

با توجه به آنکه قرارداد اجاره مشمول کدام یک از قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر گردد مالک می تواند به دلایل مختلفی از جمله پایان یا فسخ قرارداد اجاره جهت ممانعت از استمرار تصرفات مستاجر اقدام به طرح دعوی تخلیه ید مستاجر نماید.

قوانین تخلیه ید مستاجر در ایران

در ایران قوانین متعددی در خصوص اجاره منعقد شده است که با توجه به تاریخ تنظیم و نحوه کاربری ملک، قانون خاصی بر قرارداد اجاره حاکم خواهد بود و قانون مدنی نیز به عنوان قانون عام بر قواعد کلی قرارداد اجاره حاکم خواهد بود.

در ذیل به شرحی از قوانین موجود در رابطه با عقد اجاره اشاره می گردد:

• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۰۵/۰۲: صرفاً در خصوص اماکن تجاری است.
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲/۰۲/۱۳: صرفاً در خصوص اماکن مسکونی است.
• قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶/۰۸/۱۵:
• قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶: در خصوص اماکن تجاری و مسکونی است.
• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول

با توجه به تغییرات متعدد قوانین در حوزه قرارداد اجاره، هنگام طرح دعوی تخلیه ید، ابتدا باید اقدام به تعیین قانون حاکم به دعوا نموده تا قواعد حاکم بر دعوا مشخص گردد.

نکات مهم در رابطه با طرح دعوی تخلیه ید در عقد اجاره

• تخلیه ید مستاجر بعد از اتمام مدت

قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ می باشد؛ مستاجر مکلف به تخلیه مورد اجاره در پایان مدت اجاره است.

• تخلیه ید مستاجر توسط مالک جدید

اگر در خصوص ملک مورد معامله عقد اجاره منعقد شده باشد، کلیه تعهدات و حقوق موجر به مالک جدید منتقل می گردد و او به عنوان قائم مقام مالک قبلی می تواند از دادگاه صلح درخواست تخلیه ید مستاجر را مطالبه نماید.

• تخلیه ید مشاعی

ملک مشاعی ملکی است که دارای چند مالک است و حق هر شریکی در کل مال منتشر است. اگر چند مالک با توافق ملک مشاعی را اجاره دهند هر یک از مالکینی که اجاره دریافت نکرده باشد و یا به هر دلیلی ناراضی باشد می تواند از دادگاه درخواست تخلیه ید عین مستاجر را درخواست کند.

ارکان دعوی تخلیه ید

دعوی خلع ید دارای ارکانی است که در طرح دعوا خواهان باید به ان توجه داشته باشد؛ از ارکان دعوی تخلیه عین مستاجر می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1. تنظیم قرارداد فی ما بین طرفین

در دعوی تخلیه ید، ملک باید بر اساس توافق و قرارداد در اختیار متصرف قرار گرفته باشد.

2. اتمام قرارداد به هر دلیلی

به استثناء قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در سایر موارد چنانچه قرارداد فی مابین طرفین به هر علتی خاتمه یافته باشد و متصرف از تخلیه ملک امتناع نماید. در این صورت مالک تخلیه ید متصرف را مطالبه خواهد نمود.

3. امتناع متصرف از تخلیه

چنانچه متصرف علارغم اتمام مدت قرارداد نماید در این صورت مبنای تصرف عاصبانه خواهد بود و متصرف حق برای استمرار تصرف نخواهد داشت.

تفاوت تخلیه ید با دستور تخلیه فوری

از تفاوت های تخلیه ید با دستور تخلیه فوری آن است که دستور تخلیه فوری صرفاً در خصوص عقد اجاره ای که با شرایط مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر منعقده گردیده است در دادگاه طرح می گردد. اما دعوی تخلیه ید صرفاً مربوط به عقد اجاره و روابط موجر و مستاجر نمی شود و عقود دیگری از جمله عقد عاریه را نیز در برمی گیرد.

برای اطلاع از شرایط اجاره نامه جهت صدور دستور تخلیه می توانید مقاله دستور تخلیه فوری مطالعه کنید.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید مستاجر

همانطور که در مقاله خلع ید از ملک شرح داده شده است در خلع ید، تصرف طرف دعوا (خوانده) بر ملک، مبتنی بر قرارداد و یا رابطه حقوقی نمی باشد. اما در دعوی تخلیه ید تصرف ملک بر پایه قرارداد و بر اساس توافق مالک و متصرف است؛ اما به دلایلی از قبیل پایان قرارداد، مالک با استمرار تصرف مخالف است.

دلایل تخلیه ید بر مبنای عقد اجاره

بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ موجر می تواند در مواردی از دادگاه درخواست تخلیه ید عین مستاجر را مطالبه نماید.

از عمده ترین دلایل طرح دعوی تخلیه ید مستاجر می توان به موارد ذیل اشاره داشت:

• تخلیه ید به جهت نیاز شخصی مالک

قانون گذار در بند ۲ و همچنین بند ۳ از ماده ۱۵ قانون به نیاز شخصی مالک جهت تخلیه عین مستاجر پرداخته است. این بند از قانون به این امر اشاره دارد که صرف پایان مدت قراراداد اجاره تنها عامل برای تخلیه عین مستاجر نمی باشد و مالک به دلیل عدم تکافوی نیازهای مالی خود احتیاج به فعالیت اقتصادی و یا سکونت در ملک تجاری خود دارد. از اینرو از خواهان صدور حکم تخلیه ید است.

• تخلیه ید به دلیل تعدی و تفریط مستاجر

ید مستاجر بر عین مورد اجاره امانی است. به این شرح که تصرف و استفاده مستاجر از ملک باید به نحوه باشد که موجب خسارت بر ملک نگردد. اگر اقدامات مستاجر در راستای استفاده از مورد اجاره، بر خلاف توافقات مندرج در عقد اجاره و یا عرف باشد به نحوی که منجر به خسارت گردد؛ مالک می تواند با استناد به بند  ۸ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهان تخلیه ید گردد.

• تخلیه ید مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

عدم پرداخت اجاره بها بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و در صورت این موضوع به عنوان شرط در قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ درج گردد و مستاجر با دریافت اظهارنامه (در قرارداد اجاره عادی) و یا اخطاریه از دفتر اسناد رسمی (درقرارداد اجاره رسمی) مبنی بر پرداخت اجاره بها، ظرف مدت ۱۰ روز از پرداخت اجور معوقه امتناع نماید یا اجاره پرداخت نماید اما این موضوع طی یک سال حداقل دو مرتبه تکرار شود؛ موجر می تواند دعوای تخلیه ید را به جهت عدم پرداخت اجاره بها مطرح نماید.

نمونه دادخواست تخلیه ید از عین مستاجر

• مشخصات طرفین دعوا
• مستندات و دلایل از قبیل سند مالکیت و قرارداد اجاره و اظهارنامه
• خواسته: تخلیه ید

شرح دادخواست:

با تقدیم دادخواست محضر مقام محترم معروض می دارم؛ اینجانب به موجب سند مالکیت تقدیمی، مالک پلاک ثبتی ….. می باشم.

در مورخ …. اقدام به تنظیم قرارداد اجاره شماره ….. با خوانده نمودم. در تاریخ …. قرارداد اجاره که مضبوط به امضاء دو شاهد است به دلیل ….. اتمام یافته است اما خوانده علارغم ارسال دو اظهارنامه به شماره های …. از تخلیه امتناع می نماید.

لذا به استناد مقررات مربوط درخواست صدور حکم تخلیه ید عین مستاجر مستدعی است.

نمونه دادخواست تخلیه ید مشاعی

شرح دادخواست:

با تقدیم دادخواست محضر مقام عالی معروض می دارم؛ اینجانب و خواندگان ردیف های ….. مالکین مشاعی پلاک ثبتی شماره ….. می باشیم. ملک موصوف طی قرارداد شماره …. در مورخ ….. به اجاره خوانده داده شده است. مشارالیه با نقض بند …. قرارداد اجاره از پرداخت اجاره بها به مدت ….. امتناع نموده است. لذا با توجه به آنکه برابر مقررات مربوط و بند …. عدم پرداخت اجاره از موجبات مطالبه تخلیه ید مستاجر می باشد. از مقام محترم درخواست صدور حکم مبنی بر تخلیه عین مستاجره به جهت عدم پرداخت اجاره بها مستدعی است.

سوالات متداول

۱.دعوای تخلیه ید در صلاحیت کجاست؟

دعوای تخلیه ید در صلاحیت دادگاه صلح است.

۲. اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، آیا مالک می‌تواند فوراً او را از ملک بیرون کند؟

خیر. عدم پرداخت اجاره‌بها به‌تنهایی به مالک اجازه تخلیه فوری نمی‌دهد. مالک باید از مسیر قانونی اقدام کند و در صورت لزوم اظهارنامه ارسال کرده و از طریق مرجع صالح، حکم یا دستور تخلیه دریافت کند. هرگونه اقدام شخصی مانند تعویض قفل یا ممانعت از ورود مستأجر می‌تواند مسئولیت قانونی برای مالک ایجاد کند.

۳. دعوای تخلیه ید با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد؟

دستور تخلیه معمولاً در شرایط خاص و برای قراردادهایی که شرایط قانونی لازم را دارند، با سرعت بیشتری صادر می‌شود. اما دعوای تخلیه ید یک دعوای حقوقی است که نیاز به رسیدگی قضایی، بررسی مدارک و صدور حکم دارد. انتخاب مسیر صحیح به نوع قرارداد، وضعیت ملک و دلایل تخلیه بستگی دارد و تشخیص آن بهتر است توسط وکیل متخصص انجام شود.

۴. آیا برای طرح دعوای تخلیه ید داشتن وکیل ضروری است؟

داشتن وکیل الزامی نیست، اما با توجه به پیچیدگی قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، حضور وکیل متخصص می‌تواند از بروز اشتباهات حقوقی، رد دادخواست یا طولانی شدن روند رسیدگی جلوگیری کند. وکیل با بررسی قرارداد، انتخاب صحیح نوع دعوا و تنظیم دادخواست، شانس موفقیت پرونده را افزایش می‌دهد.