الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی ملک از دیدگاه یک وکیل ملکی در مهم ترین دسته دعاوی ملکی قرار دارد . با توجه به آن که مطابق با ماده 22 قانون ثبت، مالک شخصی است که دارنده سند رسمی مالکیت می باشد . لذا ضرورت دارد که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال در حق خریدار اقدامات لازم انجام شود . تنطیم سند رسمی از وظایف و تعهدات فروشنده است اما گاهاً به دلیل اختلافات ایجاده شده فروشنده از ایفاء تعهدات خود امتناع می نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی ملک از تعهداتی است که در جریان یک معامله ایجاد می شود . اگر برای تعهد الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمان خاصی تعیین شده باشد که در زمان سررسید تعهد و امتناع فروشنده، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح می نماییم ولی اگر بین متعاملین برای زمان انجام تعهد مهلتی تعیین نشده باشد ؛ تعهد حال است و در صورت امتناع فروشنده علارغم ارسال اظهارنامه، اقدام به طرح دعوی می نماییم .

چنانچه به دنبال وکیل حقوقی و وکیل کیفری هستید گروه وکلای نوری بهترین گزینه برای شماست.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور در مواردی مطرح می شود که در معامله، طرفین تاریخ معینی را برای حضور در دفترخانه جهت انتقال رسمی ملک به خریدار تعیین نمودند. در این مورد در صورت امتناع فروشنده از انجام تعهد، امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد و خریدار می تواند با اخذ حکم از دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی ملک نماید .

الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور، مانع اخذ خسارت عدم انجام تعهد و یا خسارت تاخیر در انجام تعهد می شود . در معاملاتی مانند خرید و فروش املاک، طرفین برای ضمانت اجرای ایفاء تعهد از سوی طرف دیگر قرارداد، اقدام به تعیین وجه التزام می نمایند . به این نحوه که مقرر می دارند در صورتی عدم حضور فروشنده در دفترخانه، بایستی روزانه مثلاً مبلغ سه میلیون تومان به عنوان خسارت بپردازد .

بنابراین خریدار جهت دریافت خسارت عدم ایفاء تعهد، بایستی در تاریخ توافق شده؛ در دفترخانه حاضر شود . نکته بسیار قابل توجه در این موارد آن است که به هیچ عنوان نباید بر خلاف توافق کتبی که برای حضور در دفترخانه نمودید؛ بخواهید به طور شفاهی و یا حتی کتبی تاریخ حضور در دفترخانه را جهت تنظیم سند  رسمی تعییر دهید؛ چرا که در این موارد، در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدون گواهی عدم حضور و یا با گواهی عدم حضور، امکان مطالبه خسارت تاخیر انجام تعهد و یا عدم انجام تعهد از سوی خریدار امکان نخواهد داشت .

  الزام به تنظیم سند مالی است یا غیر مالی

الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی غیر منقول و مالی است . در دعاوی مالی هنگام تنظیم و ثبت دادخواست، خواهان بایستی سه و نیم درصد ارزش مال مورد دعوا را به عنوان هزینه دادرسی بپردازد . اما در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک ، که یک دعوای مالی غیر منقول است ؛ نیاز نیست سه و نیم درصد ارزش واقعی ملک را به عنوان هزینه دادرسی بپردازیم؛ در این موارد ملاک تعیین هزینه دادرسی، ارزش منطقه ای ملک است .

ارزش منطقه ای ملک شامل قیمت عرصه ( زمین ) و اعیان ( بنا ) است . دفترچه مربوط به ارزش منطقه ای ملک توسط اداره مالیات در هر سال به تفکیک شهرها منتشر می شود . امکان محاسبه آنلاین ارزش منطقه ای املاک از طریق برخی از سامانه های موجود در گوگل امکان پذیر است .

الزام به تنظیم سند و خسارت

الزام به تنظیم سند و خسارت هم زمان و به موجب یک دادخواست امکان پذیر است . طرح دعوی خسارات ضمن طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک به دو صورت قابل مطالبه است که این دو روش عبارتند از :

1. خسارت قراردادی ( وجه التزام )
2. خسارت خارج قراردادی ( قواعد عمومی قراردادها )

الزام به تنظیم سند و خسارت قراردادی در مواردی امکان دارد که طرفین برای انجام تعهد مهلتی را در نظر گرفته باشند و همچنین توافق نمایند که در صورت امتناع متعهد از ایفاء تعهد خسارت مشخصی به عنوان ضمانت عدم انجام تعهد از سوی متعهد پرداخت شود . در این موارد در صورت صحت شرط وجه التزام دادگاه مطابق توافق طرفین نسبت به الزام به تنظیم سند و خسارت قراردادی حکم می دهد .

اما چنانچه طرفین در قرارداد تنظیمی، نسبت به خسارت عدم انجام تعهد و یا تاخیر انجام تعهد توافق نکرده باشند ؛ باید برای دریافت خسارت سه شرط را اثبات نمایند . در صورت عدم اثبات شروط، امکان مطالبه خسارت از متهد میسر نخواهد بود . بنابراین برای اخذ حکم نسبت به تنظیم سند و خسارت خارج قراردادی حصول سه شرط ذیل ضروری است :

1. اثبات وقوع خسارت
2. اثبات تحقق فعل زیانبار
3. اثبات رابطه علیت بین فعل زیانبار و خسارت

بنابراین جهت ممانعت از اتلاف وقت و هزینه های ضروری ، لازم است قبل از طرح دعوی الزام به تنظیم سند و خسارت ابتدا همراه با اوراق و مدارک مورد استناد، به دفتر وکیل ملکی مراجعه نمایید ؛ تا نسبت به بررسی تمام جوانب پرونده و کسب اطلاعات حقوقی ، اقدامات لازم را انجام دهید .

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

موانع الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مقررات متعددی به طور پراکننده قید شده است . در صورت حصول هر یک از موانع، امکان اخذ حکم از دادگاه با مشکلات حقوقی مواجعه خواهد گردید . بنابراین هنگام تنظیم معامله با در نظر گرفتن هر یک از موانع ، می توان از ایجاد مشکلات حقوقی بعدی ممانعت به عمل آورد . در خصوص موانع الزام به تنظیم سند رسمی به اختصار می توان به موارد ذیل اشاره داشت :

• وجود دیون از قبیل بدهی های مالیاتی
• وثیقه ( بازداشت ) و یا رهن ملک از سوی ثالث
• عدم اخذ پایان کار و یا فقدان صورتمجلس تفکیکی در موارد پیش فروش و یا تخلفات ساختمانی
• فقدان مفاصا حساب از اداره مالیات و شهرداری ها
• مستحق اللغیر بودن فروشنده ( عدم مالکیت فروشنده )
• ممنوع المعامله بودن طرف معامله

چنانچه معامله از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود . به لحاظ قانونی سردفتر مکلف است که جهت رفع موانع الزام به تنظیم سند رسمی ملک اقدامات لازم را انجام دهد .

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند ملک

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان …..

با سلام احتراماً به استحضار مقام محترم می رساند ؛ اینجانب حسب مبایعنامه شماره …… مورخ ….. شش دانگ یک باب …. واقع در ……. به شماره پلاک ثبتی …. فرعی از اصلی ….. بخش ….. را از خوانده خریداری نمودم و مبلغ ثمن معامله در غالب یک قطعه زمین مسکونی به متراژ 60 متر مربع واقع در…. به پلاک ثبتی ….. به خوانده واگذاری نمودم .

خوانده در پرونده به شماره بایگانی ….. و کلاسه ….. مطروح در شعبه …… حقوقی شهرستان ….. اقرار نموده است که در مقابل خرید زمین 60 متری، ملک موضوع خواسته را به اینجانب منتقل نموده است . متاسفانه خوانده علی رغم ارسال اظهارنامه شماره ….. مورخ ….. و نیز گذشت مدت زمان طولانی از تاریخ انعقاد مبایعنامه مذکور، از ایفاء تعهدات خود مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله امتناع می نماید .

حال با عنایت به مطالب معروضی از محضر آن مقام محترم صدور حکم بر محکومیت خوانده به شرح خواسته تقدیمی ، مورد استدعا می باشد . با تشکر