خلع ید از ملک

خلع ید از ملک چیست ؟

خلع ید از ملک چیست ؟ دعوای خلع ید از املاک و مستغلات از رایج ترین دعاوی در موضوعات ملکی است. از اینرو سایت وکیل نوری سعی دارد به این سوال که دعوی خلع ید از ملک چیست ؟ از نگاه یک وکیل کیفری پاسخ دهد و با یک نگاه کلی به زوایای مختلف این موضوع و نیز ارتباط و یا تفاوت، دعوی خلع ید با سایر دعاوی از جمله دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک و یا دعوی تصرف عدوانی حقوقی و غیره توضیحات مفیدی ارائه دهد .

خلع ید از ملک چیست ؟ خلع ید از ملک اصلاحاً به الزام متصرف به خروج از ملک اطلاق می شود . اگر چه در قانون مدنی تعریفی از خلع ید ارائه نشده است . اما برابر با ماده 308 قانون مدنی دعوای خلع ید از ملک در مواردی از سوی مالک مطرح می شود که مشارالیه تمایلی به ادامه تصرفات متصرف ندارد . دعوی خلع ید از ملک صرفاً از مالکیت او مستند به سند رسمی است پذیرفته می شود .

خلع ید مشاعی

خلع ید از ملک مشاعی در مواردی مطرح می گردد که ملک بیش از یک مالک دارد . در دعوی خلع ید متصرف ملک مشاع می تواند احدی از مالکین مشاعی بوده و یا فرد ثالث باشد . اعم از آن که متصرف ملک مشاعی شخص ثالث و یا احدی از مالکین مشاعی باشد ؛ هر یک از شرکا می تواند دعوی خلع ید از ملک مشاع را درخواست نماید و هیچ اکثریتی از مالکین ملک مشاع نمی تواند مانع اعمال حق از سوی احدی از مالکین مشاعی گردد .

در خصوص اموال مشاعی چنانچه احدی از شرکا با شخص ثالث در خصوص تصرف مال مشاع قراردادی تنظیم نماید؛ اگر چه این قرارداد به لحاظ حقوقی صحیح است اما شریک نمی تواند بدون اذن سایر شرکا مال مشاعی را در راستای تصرف در اختیار ثالث قرار دهید . در صورت این اقدام شریک مشاعی، سایر شرکای مشاعی می تواند خلع ید از ملک مشاعی را مطرح نمایند .

خلع ید ملک ورثه ای

خلع ید ملک ورثه ای از اقسام مالکیت مشاعی است که شرکا به صورت قهری ( مرگ مالک اصلی ) در ملک واحد شریک می شوند . خلع ید ملک ورثه ای از اقسام خلع ید از ملک مشاعی است . با این تفاوت که امکان دارد آغاز تصرف احدی از مالکین مشاعی در زمان حیات مالک اصلی شروع شده باشد و تصور شود که استمرار ورثه در تصرفات مشروع و قانونی است . در حالی که در مورد ملک ورثه ادامه تصرفات مستلزم اذن سایر ورثه است .

اما در خصوص خلع ید از ملک ورثه ای باید سایر ورثه توجه داشته باشند که در مرحله اجرا دادنامه خلع ید ، دادورز اجرای احکام مدنی ، برابر با ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ، از تمام ملک رفع اثر می کند . به این معنی که حتی خواهان نیز نمی تواند نسبت به ملک ورثه ای بعد از اجرای حکم خلع ید از ملک موروثی ، تصرفاتی نسبت به ملک ورثه ای داشته باشد .

جلوگیری از حکم خلع ید از ملک

جلوگیری از حکم خلع ید در دعوای خلع ید امکان پذیر است . خوانده برای جلوگیری از صدور حکم خلع ید می تواند به توافق و یا وجود تقسیم نامه مبنی بر نحوه استفاده از مال ارائه نماید . همچنین مکالمات از طریق پیامک تلفنی مبنی بر توافق در خصوص نحوه استفاده از ملک در صورت اراده دفاعیه ی قوی به انضمام معرفی شهود امکان دارد .

در خصوص توافق بین مالکین مشاعی و یا توافق فی مابین مالک و متصرف باید به این نکته توجه گردد که آیا مذاکرات طرفین دلالت بر توافق دارد و یا اذن می باشد . چرا که توافق به لحاظ حاکمیت اصل لزوم غیر قابل رجوع از سوی طرف قرارداد ( مالک یا صاحب حق ) است . اما در مورد اذن ، مالک مال می تواند در هر زمان که اراده نماید از اذن خود مبنی بر تصرف ملک از سوی اشخاص دیگر رجوع و عدول نماید . بنابراین در صورت وجود اذن خوانده دعوی و یا همان متصرف نمی تواند به اذن مالک استناد کند .

جلوگیری از حکم خلع ید از ملک در مواردی که ملک از سوی مالک به دیگری منتقل شده است نیز امکان پذیر است . در این موارد خوانده می تواند استعلام از اداره ثبت در خصوص تغییر مالکیت را از دادورز مربوطه و قاضی اجرای احکام درخواست نماید . همچنین به استناد ماده 146 و 148 در صورتی که شخصی نسبت به مال موضوع خلع ید ادعایی داشته باشد می تواند به عنوان معترض اجرایی در مرحله اجرا وارد شود و مانع اجرای حکم خلع ید گردد.

مدارک لازم برای خلع ید چیست ؟

مدارک لازم برای خلع ید در راستای اثبات ادعا یکی از ضروریات دعوی خلع ید از ملک است . برای مشخص شدن مدارک لازم برای طرح دعوی خلع ید و یا هر دعوای دیگری ، یکی از چند نکته ای که باید به آن توجه شود مربوط به ارکان دعوی است .

از ارکان دعوی خلع ید می توان به موارد ذیل اشاره داشت :

1. مالکیت مالک
2. تصرفات خوانده
3. عدوانی بودن تصرفات خوانده

بنابراین با توجه به ارکان دعوی خلع ید از ملک ، می توان گفت مدارک لازم برای خلع ید عبارت از سند رسمی مالکیت خواهان ، تامین دلیل مبنی بر تصرفات خوانده ، شهادت شهود و اظهارنامه مبنی بر عدوانی بودن تصرفات خوانده است . البته اثبات عدوانی بودن تصرفات به عهده خواهان نمی باشد و لذا خواهان تکلیفی به ارائه دلایل مبنی بر عدوانی بودن تصرفات خوانده ندارد . از اینرو اثبات عدم عدوانی بودن تصرفات از تکالیف خوانده است .

نمونه دادخواست خلع ید ملک مشاعی

دلایل مورد استناد:

• سند مالکیت ( صرفاً سند رسمی )
• اظهارنامه مبنی بر اعلام درخواست خلع ید
• تامین دلیل مبنی بر تصرفات خوانده ( مالک مشاعی )
• عند الزوم شهادت شهود
• استشهادیه محلی

خواسته:

1. خلع ید ملک مشاعی به پلاک ثبتی …… فرعی از …… اصلی مقوم به 51000000 ریال
2. خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل

شرح دادخواست تقدیمی

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی مجتمع قضایی شهید مدنی شهر تهران

با سلام و ادب

احتراماً اینجانب به عنوان خواهان دادخواست تقدیمی محضر مقام عالی معروض می دارم ؛ بنده به موجب سند رسمی به شماره ….. مالک دو دانگ مشاعی و خوانده نیز مالک چهار دانگ مشاعی  از پلاک ثبتی شماره …… فرعی از …… اصلی واقع در خیابان …… کوچه ….. پلاک …. می باشم . خوانده بر خلاف رضایت اینجانب از سال 1387 در ملک مشاعی موصوف تصرف دارند .

متاسفانه علارغم ارسال اظهارنامه شماره ….. به تاریخ ….. فی الحال و کما فی سابق به استمرار تصرفات خود در ملک مشاعی ادامه دادند . لذا به جهت بی اعتنایی خوانده به ایفاء تکلیف قانونی خود مبنی بر رفع تصرف از ملک مشاع ، بنده تقاضای خلع ید خوانده از ملک مشاعی فوق الذکر را به شرح دادخواست تقدیمی ، خواستار هستم و از مقام محترم درخواست محکومیت خوانده به شرح خواسته استدعا دارم .

نمونه اظهارنامه خلع ید

موضوع : خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

مخاطب محترم خانم / آقای …….

با سلام ؛

به استناد ماده 156 از قانون آئین دادرسی مدنی مراتب ذیل را از طریق ارسال اظهارنامه به طور رسمی به شما اعلام می دارم :

الف – اینجانب برابر صلح نامه رسمی به شماره …… مالک شش دانگ از سرقفلی مغازه پلاک ثبتی ….. واقع در بخش ده تهران می باشم . طی اظهارنامه ارسالی به شما اخطار می گردد ظرف مدت ….. روز کاری نسبت به رفع تصرف از مغازه موصوف اقدام نمایید.

ب – تصرفات شما در خصوص مغازه صدرالذکر ، با رضایت اینجانب صورت نگرفته است . لذا شما مکلف هستید در صورت عدم خروج از مغازه اجرت المثل مغازه را به قیمت عادلانه از تاریخ ارسال اظهارنامه لغایت تخلیه کامل مغازه در حق اینجانب پرداخت نمایید .

ج – باید توجه داشته باشید که در صورت بی اعتنایی شما نسبت به اظهارنامه ارسالی ، موجب خواهد گردید اقدامات مقتضی از طریق مراجع صالح قضایی صورت گیرد و لذا مسئولیت خسارات وارده به عهده شما می باشد .

سوالات متداول

خلع ید ملک ورثه ای چقدر زمان میبرد ؟

پاسخ : این موضوع ارتباط مستقیم با حجم کاری شعبات رسیدگی کننده به دعوی دارد ولی اصولاً برای رسیدگی به دعوی خلع ید شش ماه زمان می برد.

دعوای خلع ید در صلاحیت کدام دادگاه است ؟

پاسخ : دعوی خلع ید از دعاوی مربوط به اموال غیر منقول است و در صورت که قیمت منطقه ای مل 100 میلیون یا کمتر باشد دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه صلح است و در صورت که قیمت منطقه ای ملک بیش از 100 میلیون تومان باشد دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است .