تقسیم مال مشاع

تقسیم مال مشاع تابع قواعد حقوقی خاص است . موضوع تقسیم در خصوص اموالی مطرح می شود که بیش از یک مالک دارند . در صورتی که مالکین یک مال ، بنا به هر علتی نخواهند با دیگر مالکین در مال مشترک ، شریک بوده و یا تمایل به استفاده مستقل از مال مشاع داشته باشند ؛ اقدام به تقسیم مال مشترک می نمایند .این مقاله توسط گروه وکلای نوری گردآوری شده است که خدمات حقوقی مانند وکیل ملکی ارائه می کند.

تقسیم مال مشاع باید به نحوی انجام شود که منافع کلیه مالکین مشاعی ، به صورت تساوی رعایت شود . بنابراین هر تقسیمی که به اشتباه انجام شود و منجر به زایل شدن حق یکی از شرکا شود به استناد حکم ماده 601 قانون مدنی منجر به ابطال تقسیم نامه و اعاده به وضعیت سابق می گردد.

برای پیشگیری از ابطال تقسیم نامه و ممانعت از اتلاف زمان ، موکداً پیشنهاد می شود قبل از هر اقدامی با وکیل حقوقی مشورت نمایید . دفتر حقوقی وکیل نوری با در اختیار داشتن وکلای مجرب حقوقی ، می تواند به مالکین مشاعی که قصد تقسیم مال مشترک خود را دارند ؛ جهت تنظیم تقسیم نامه و احقاق حقوق در محاکم خدمات حقوقی مناسبی ارائه نماید .

راه های قانونی تقسیم ملک

راه های قانونی تقسیم ملک مشترک بین چند مالک ، متنوع است . مالکین از طریق توافق و یا اجبار سایر شرکا از طریق اداره ثبت و یا دادگاه ، به شرطی که تقسیم موجب ضرر برخی مالکین نشود ؛ می توانند یک مال مشاع را تقسیم نمایند . در مواردی مانند تسهیل در دستور فروش مال و کاهش اختلافات ضرورت ایجاب می نماید که مال تقسیم شود .

بنابراین در صورت تصمیم مالکین به تقسیم مال مشترک و با در نظر گرفتن مدت زمان حصول نتیجه و نیز هزینه تقسیم ، می باید یکی از راه های قانونی تقسیم ملک انتخاب شوند . برای انتخاب بهتر مالکین شرح مختصری از هر یک از راه های قانونی تقسیم ملک داده می شود .

تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه

تقسیم مال مشترک از طریق دادگاه در صورتی امکان دارد که به حکم ماده 595 قانون مدنی تقسیم موجب نشود که تمام و یا بخشی از حصه مال مشترک ، از مالیت خارج شود . در این صورت حتی اگر تمام مالکین ملک مشاع از دادگاه تقاضای تقسیم مال مشترک را بنمایند ؛ دادگاه صالح به رسیدگی به درخواست تقسیم ملک ، به حکم قانون نمی تواند تقاضای مالکین را بپذیرد .

همچنین در صورتی که تقسیم منجر به ضرر برخی مالکین شود دادگاه نمی تواند شرکاء متضرزر را اجبار به تقسیم مال مشترک نماید . البته اگر درخواست تقسیم از سوی مالک متضزر به دادگاه ارائه شود ؛ دادگاه به استناد قاعده حقوقی « الاقدام مسقط الضمان » ، که اصطلاحاً قاعده اقدام گفته می شود ؛ می تواند شرکایی که از تقسیم ضرر نمی کنند را به حکم قضایی ، اجبار به تقسیم مال مشترک نماید .

چنانچه احدی از شرکای مال مشاع ، غایب مفقود الاثر و یا محجور باشد ؛ تقسیم مال از طریق دادگاه تنها شیوه قانونی برای تقسیم مال مشترک خواهد بود . بنابراین حتی با توافق ولی محجور نیز شرکا نمی توانند مال را از طریقی به غیر دادگاه ، تقسیم نمایند .

 تقسیم مال مشاع از طریق توافق شرکا

تقسیم مال از طریق توافق شرکا ، از دیگر راه های قانونی تقسیم ملک است . به حکم ماده 591 قانون مدنی ، تقسیم به نحوی که شرکا توافق نمایند ؛ انجام خواهد شد . در مواردی که تقسیم موجب ضرر یک و چند مالک مشاعی شود تنها راه تقسیم مال مشترک ، توافق مالکین است . چرا که دادگاه برابر مقررات قانون مدنی در باب تقسیم اموال مشترک ، دادگاه را از اجبار شریک متضرزر ، منع کرده است .

تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک فقط در مورد اموال مشترکی که دارای سابق ثبت رسمی در دفتر اداره ثبت هستند ؛ قابل اعمال است . همچنین محدودیت هایی که در مورد اجبار شرکا به تقسیم از طریق دادگاه در این مقاله ذکر گردید ؛ در مورد تقسیم از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نیز قابل اجرا می باشد .

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی از این جهت که مالکیت مال مشاع به طور رسمی ثبت نشده است ؛ دارای چالش های قانونی است . البته با تصویب قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول مصوب 1403 و الزام مالکین به ثبت معاملات ، تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی طی چند سال آینده دیگر مطرح نخواهد بود .

تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی صرفاً از طریق توافق کل شرکا و نیز از طریق دادگاه قابل اعمال است . در تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی نیز باید توجه داشت که این نوع تقسیم ، نباید مال را از مالیت خارج نماید و همچنین در صورتی که مالکین در مورد تقسیم مال مشترک فاقد سند رسمی توافق ننمایند و تقسیم نیز موجب ضرر برخی مالکین شود ؛ دادگاه نیز نمی تواند بر علیه مالکینی که از تقسیم ضرر می کنند ؛ حکم به تقسیم مال مشترک را صادر نماید .

تقسیم مال منقول

در قوانین مدنی ، مال به دو قسم منقول و غیر منقول تقسیم می شوند . مقررات مربوط به اموال با توجه به نوع مال از جهت منقول بودن یا نبودن ، علاوه بر تشابهاتی ، دارای قواعد و مقررات متفاوتی خواهند بود . اما از لحاظ تقسیم ، تفاوتی بین تقسیم مال منقول با تقسیم مال غیر منقول نخواهد بود .

لذا تقسیم مال منقول مانند تقسیم مال غیر منقول از دو طریق توافق شرکای مال مشترک و اجبار ( دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک ) نیز امکان پذیر است .

دادگاه صالح در دعوای تقسیم مال مشاعی

دادگاه صالح در دعوای تقسیم مال مشاع با توجه به آن که مال مورد درخواست تقسیم ، در زمره اموال منقول است یا در دسته اموال غیر منقول می باشد متفاوت است . اموال به دو دسته تقسیم می شود که عبارت است از :

• اموال منقول : اموالی که از لحاظ مکانی قابلیت جابه جایی دارند ؛ مانند خودرو
• اموال غیر منقول : اموالی هستند که به لحاظ مکانی نمی تواند آن ها را جا به جا کنیم ؛ مانند خانه و یا زمین

چنانچه که مال مورد درخواست تقسیم از دسته اموال منقول باشد ؛ متقاضی تقسیم باید دادخواست را به دادگاهی تقدیم نماید که یکی از مالکین در حوزه قضایی آن دادگاه دارای اقامتگاه ( سکونت ) است . اما در صورتی که مال مشاع از دسته اموال غیر منقول باشد ؛ بدون توجه به محل اقامت مالکین مشاعی ، متقاضی تقسیم مال مشترک باید دادخواست تقسیم مال را به دادگاهی که مال غیر منقول در حوزه قضایی آن قرار دارد ؛ ارسال نماید .

دادخواست الزام به تقسیم مال مشاع

خواهان : آقای / خانم …….. فرزند ….. به نشانی ………………

خوانده : کل مالکین ملک مشاع باید طرف دعوی قرار گیرند .

خواسته : الزام خواندگان به تقسیم مال مشترک و در صورت تعذر از تقسیم مال از طریق قانونی فروش مال مشترک و تقسیم ثمن به میزان قدر السهم مالکین

مستندات و منضمات دادخواست :

1. کپی مصدق شناسنامه و کارت ملی
2. سند مالکیت و یا مبایعنامه (کپی مصدق )
3. اظهارنامه درخواست تقسیم
4. عند الزوم درخواست ارجاع و اخذ نظر کارشناس مربوطه

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی مجتمع قضایی شهید …. شهر تهران

با سلام عرض تحیات

احتراماً محضر ریاست محترم معروض می دارم ؛ اینجانب به استناد سند مالکیت پیوست دادخواست تقدیمی ، مالک ….. دانگ از پلاک ثبتی ….. فرعی از …… اصلی می باشم . به دلیل حدوث اختلافات متعدد و عدم تمایل و همراهی مالکین نسبت به حل اختلافات در خصوص نحوه استفاده از مال مشترک ، ادامه شراکت با وضعیت موجود برای اینجانب مقدور نمی باشد .

نظر به اینکه خواندگان به عنوان مالکین مشاعی علارغم ار سال اظهارنامه به شماره ……. و اعلام تمایل جهت توافق در خصوص تقسیم مال مشترک ، از توافق با اینجانب امتناع نمودند . لذا با عنایت به آن که ادامه وضعیت موجود موجب تضییع بیشتر حقوق اینجانب می گردد ؛ مستند به مواد 589 و 591 قانون مدنی از محضر ریاست محترم درخواست محکومیت خواندگان به شرح مندرجات خواسته ، مورد استدعا می باشد .

سوالات متداول

تقسیم مال مشترک که یکی از مالکین محجور بوه ؛ چگونه امکان پذیر است ؟

پاسخ : باید صرفاً از طریق دادگاه اقدام نمایید . همچنین دادستان و قیم محجور نیز باید طرف دعوی قرار گیرند .

مال مشاعی چه مالی است ؟

پاسخ : مال مشاع به مالی اطلاق می شود که بیش از یک مالک دارد .

تقسیم مال مشترک قولنامه ای امکان دارد ؟

پاسخ : بله امکان پذیر است .

آیا تقسیم مال مشترک بدون توافق با سایر شرکا امکان دارد ؟

پاسخ : بله از طریق دادگاه و اداره ثبت می توان اقدام به تقسیم مال مشترک نمود .

آیا در درخواست تقسیم مال مشترک از طریق دادگاه میزان سهم شریک تاثیری در حکم دادگاه دارد ؟

پاسخ : خیر هیچ تاثیری میزان سهم شریک در حکم دادگاه ندارد. هر یک از شرکا بدون توجه به قدرالسهم خود می توانند از دادگاه تقاضای تقسیم نمایند .