تصرف عدوانی حقوقی
تصرف عدوانی حقوقی از دعاوی ملکی می باشد که از سوی متصرف سابق بر علیه متصرف فعلی، اقامه می گردد. سایت وکیل نوری در این مقاله به ابعاد مختلف دعوی تصرف عدوانی حقوقی از دیدگاه یک وکیل ملکی می پردازد؛ برای درک بهتر موضوعات حقوقی مرتبط با دعوی تصرف عدوانی پیشنهاد می گردد مقالات مرتبط با آن از جمله دعوی خلع ید از ملک و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را نیز مطالعه نمایید.
تصرف عدوانی حقوقی، یکی از اقسام دعاوی سه گانه تصرف است. اقسام دعاوی تصرف مشمول دعوای رفع تصرف عدوانی، دعوای رفع مزاحمت از حق و دعوای رفع ممانعت از حق می گردد. تمام اقسام دعاوی تصرف، در مواردی قابل طرح هستند که مال مورد اختلاف طرفین، در دسته اموال غیر منقول مانند زمین و ملک قرار گیرد.
تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع ( مال مشاع )
تصرف عدوانی در ملک مشاع نیز قابل تحقق است. در اموال مشاع مالکین در جز به جز مال مشاع حق مالکیت دارند و هیچ یک از شرکا نمی تواند مانع تصرف شریک دیگر در مال مشاع شود. بنابراین چنانچه احدی از شرکا مانع تصرف شریک دیگر گردد به نحوی که موجب خروج مال از ید شریک متصرف گردد؛ حسب مورد اقدام شریک در حکم تصرف عدوانی خواهد بود.
اثبات مالکیت در تصرف عدوانی حقوقی
اثبات مالکیت در تصرف عدوانی از ارکان دعوی نیست. یعنی الزامی نیست که خواهان مالک مال موضوع دعوی باشد. چرا که هدف قانون گذار از وضع مقررات تصرف عدوانی جلوگیری از احقاق حق شخصی جهت حفظ نظم جامعه است. بنابراین خواهان به صرف اثبات سبق تصرفات خود می تواند خوانده را ولو آن که مالک باشد را در صورت اثبات ادعا محکوم به رفع تصرف از مال نماید.
ارکان دعوی تصرف حقوقی
ارکان دعوای تصرف حقوقی شامل موارد ذیل می گردد :
- سبق تصرفات خواهان
- لحوق تصرف خوانده
- عدوانی بودن تصرف
- غیر منقول بودن مال موضوع دعوی
تمام ارکان دعوای تصرف عدوانی باید هنگام طرح دعوی محقق گردد. در غیر اینصورت طرح دعوی منتج به کسب نتیجه مطلوب نخواهد گردید.
تصرف عدوانی حقوقی با سند عادی
یکی از سوالات مرتبط با دعاوی تصرف عدوانی آن است که آیا تصرف عدوانی با سند عادی امکان دارد؟ با توجه به آنکه مالکیت خواهان در دعوی تصرف عدوانی حقوقی شرط لازم برای اقدام دعوی نمی باشد. لذا وجود سند مالکیت اعم از عادی و یا رسمی چه در خصوص مرتکب ( خوانده ) و چه در رابطه با خواهان باشد؛ هیچ تاثیری در رد دادخواست و یا صدور حکم محکومیت نخواهد داشت.
رفع تصرف عدوانی حقوقی
رفع تصرف عدوانی مطابق با توجه به مقررات مندرج در ماده ۱۶۲ و نیز ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی باید مبتنی دلایل و مدارک باشد. تصرف عدوانی باید به نحوی باشد که مال از تصرف خواهان خارج شده باشد. همچنین تصرف خوانده بدون توجه به رضایت و اذن خواهان باید باشد. لذا در صورت تحقق تمام موارد دادگاه حکم به رفع تصرف عدوانی صادر خواهد نمود.
تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری
قانون گذار به خاطر اهمیت موضوع و همچنین به لحاظ ارتباط مستقیمی که دعوی تصرف عدوانی با نظم عمومی دارد؛ دو راهکار حقوقی و کیفری را برای طرح دعوی الزام به رفع تصرف عدوانی در نظر گرفته است. از جمله تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری می تواند مبحث مالکیت اشاره داشت. در دعوی تصرف عدوانی حقوقی، خواهان الزامی ندارد مالک مال باشد ولی در دعوی تصرف عدوانی حقوقی شاکی می بایست حتماً مالکیت خود را اثبات نماید.
از دیگر تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری مربوط به سوءنیت مرتکب می گردد. در تصرف عدوانی کیفری مرتکب قصد ضرر به متصرف را دارد ولی در خصوص تصرف عدوانی حقوقی مرتکب سوء نیت ندارد و امکان دارد به تصور حقی که مبتنی بر یک تصور اشتباه است؛ اقدام به تصرف ملک بنماید.
مزیت طلایی؛ اجرای فوری حکم قبل از تجدیدنظر
بزرگ ترین تفاوت تصرف عدوانی حقوقی با خلع ید، سرعت اجرای رای است. در سایر دعاوی ملکی، باید ماه‌ها منتظر بمانید تا دادگاه تجدیدنظر رای قطعی صادر کند و بعد از آن اجراییه صادر شود.
اجرای حکم بدون نیاز به قطعیت رای
طبق ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم رفع تصرف عدوانی بلافاصله بعد از ابلاغ به خوانده، فورا اجرا می شود. یعنی حتی اگر خوانده نسبت به رای بدوی تجدیدنظرخواهی کند، مانع از بیرون انداختن او از ملک نمی شود. دادگاه تجدیدنظر بعدا به پرونده رسیدگی خواهد کرد، اما تا آن زمان، ملک تحویل شما می ماند.
مقایسه سریع تصرف عدوانی و خلع ید
اشتباه در انتخاب بین این دو دادخواست، باعث رد شدن دعوا و اتلاف حداقل یک سال زمان می شود. جدول زیر تفاوت های حیاتی را نشان می دهد:
| ویژگی پرونده | تصرف عدوانی حقوقی | دعوای خلع ید |
|---|---|---|
| شرط داشتن سند رسمی | الزامی نیست (تصرف قبلی مهم است) | کاملا الزامی است (سند تک برگ یا قطعی) |
| نوع دعوا و هزینه دادرسی | غیرمالی (هزینه دادرسی بسیار ارزان) | مالی (بر اساس ارزش معاملاتی ملک) |
| زمان اجرای حکم | فوری و قبل از قطعیت در تجدیدنظر | فقط پس از قطعیت رای تجدیدنظر |
| چه کسانی می توانند طرح کنند؟ | مستاجر، سرایدار، متصرف یا مالک | منحصرا مالک رسمی یا وکیل او |
تکلیف بنا یا زراعت ایجاد شده در ملک
اگر متصرف عدوانی در مدتی که ملک دست او بوده اقدام به دیوارکشی، کاشت درخت یا زراعت کرده باشد، تکلیف چیست؟
تخریب بنا و جمع آوری زراعت
قانون برای حمایت از متصرف سابق قواعد روشنی دارد:
- اگر در ملک بنایی ساخته شده باشد: همزمان با اجرای حکم رفع تصرف عدوانی، به دستور دادگاه بنای احداثی فورا قلع و قمع (تخریب) می شود.
- اگر زمین زیر کشت زراعت رفته باشد: چنانچه محصول هنوز نرسیده باشد، متصرف حق دارد سریعا محصول را درو کند؛ در غیر این صورت باید اجرت المثل زمین را به خواهان بپردازد یا دادگاه دستور معدوم کردن آن را صادر می کند.
نحوه اثبات سبق تصرف بدون سند
چطور به دادگاه ثابت کنیم قبل از متصرف، ما در آن ملک حضور داشتیم؟
دلایل اثباتی قابل استناد در دادگاه
برای دادگاه، سند مالکیت تنها دلیل نیست بلکه نشانه‌ای از سابقه تصرف است. شما می توانید با مدارک زیر سابقه حضور و سکونت خود را ثابت کنید:
| نوع مدرک | کارکرد در دادگاه |
|---|---|
| قبض‌های آب، برق، گاز | ثبت به نام خواهان و پرداخت مستمر |
| گزارش تامین دلیل | ثبت قفل، اثاثیه یا زنجیر توسط کارشناس |
| شهادت همسایگان | تایید حضور چند ساله یا چند ماهه خواهان |
| فیش باربری یا قرارداد اجاره | اثبات تاریخ دقیق جابجایی و ورود به ملک |
تصرف عدوانی حقوقی در صلاحیت کدام دادگاه است ؟
تصرف عدوانی از نوع حقوقی از دسته دعاوی مالی غیر منقول است. بر اساس قاعده کلی رسیدگی به دعاوی غیر منقول از جمله رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی در دادگاهی صورت خواهد گرفت که مال غیر منقول در حوزه قضایی آن قرار دارد.
دادخواست رفع تصرف عدوانی ( حقوقی )
خواسته : رفع تصرف عدوانی از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در …..
دلایل و پیوست های دادخواست:
- شهادت شهود
- اسناد مالکیت ( الزامی نیست )
- اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری
- فیش های پرداختی قبوض
- فیش باربری و …….
شرح دادخواست: احتراماً اینجانب به عنوان خواهان دعوی تقدیمی محضر مقام محترم معروض می دارم؛ به موجب اسناد پیوستی اینجانب در طبقه سوم از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در ….. تصرف داشتم. تصرف اینجانب به دلیل تنظیم قرارداد ….. با خوانده بوده است. خوانده اقدام به طرح دعوی فسخ نمودند که از سوی دادگاه ….. حکم محکومیت اینجانب نیز صادر شده است.
متاسفانه خوانده بدون توجه به عدم قطعیت رای و بدون اذن اینجانب وارد ملک مورد تصرف اینجانب نموده است. لذا به استناد مقررات مربوط درخواست صدور حکم بر الزام خوانده به رفع تصرف از ملک موضوع دعوی مورد تقاضا می باشد.
سوالات متداول
تصرف عدوانی کیفری است یا حقوقی ؟
دعوی تصرف هم دارای جنبه حقوقی و هم کیفری است. بسته به شرایط موجود می توانید یکی از اقسام دعوی تصرف عدوانی را مطرح نمایید.
تفاوت تصرف و خلع ید در چیست ؟
در خلع ید مالکیت خواهان از شرایط ضروری اقامه دعوی است ولی در تصرف عدوانی از نوع حقوقی دادگاه توجه ای به مالکیت خواهان ندارد.
آیا مستاجر هم می تواند علیه مالک دعوای تصرف عدوانی مطرح کند؟
بله. از آنجا که در تصرف عدوانی حقوقی نیازی به مالک بودن نیست، اگر صاحبخانه قبل از اتمام مدت قرارداد اجاره یا بدون گرفتن حکم تخلیه، قفل در را عوض کند یا مستاجر را بیرون بیندازد، مستاجر می تواند علیه خود مالک شکایت رفع تصرف عدوانی مطرح کند و دادگاه مالک را محکوم به بازگرداندن ملک به مستاجر خواهد کرد.
آیا می توان خسارت و اجرت المثل را در همین پرونده مطالبه کرد؟
بله. شما می توانید در همان فرم دادخواست رفع تصرف عدوانی، خواسته دیگری تحت عنوان «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به انضمام کلیه خسارات دادرسی» درج کنید. دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع می دهد تا مشخص شود ملک ماهانه چقدر ارزش اجاره داشته و متصرف را به پرداخت آن مبلغ محکوم می کند.
هزینه دادرسی دعوای تصرف عدوانی حقوقی چقدر است؟
برخلاف تصور اشتباه بسیاری از افراد، تصرف عدوانی حقوقی یک دعوای غیرمالی اعتباری است. به این معنی که ارزش میلیاردی ملک تاثیری در هزینه دادرسی ندارد و هزینه ثبت دادخواست آن بسیار ناچیز و در حد چند صد هزار تومان (تعرفه دعاوی غیرمالی) است.